집을 고를때 주의사항

집을 고를 때 주의사항

깡통전세사기를 조심하자. 깡통주택이란 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어서 말한다. 매매 가격의 대다수를 세입자 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이라서 사실당 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 깡통주택이라고 말한다. 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 갭 투기를 통해 해당 주택을 사들이고 갭 차이는 매매가 - 전세가를 말하는데 갭 마저도 은행 대출을 받고, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 없는 돈은 없습니다. 보증금도 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문에 만약 집이 경매로 넘어가기라도 하면 세입자는 보증금을 떼이게 되고 경매에 넘어가지 않더라도 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있다. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇다. 이런 경우 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 한다. 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일 발생할 수도 있다. 일반적인 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값이 80%를 넘는 집을 의미한다. 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요하다. 깡통주택은 임대인이 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피할 수 있기 때문이다. 깡통주택은 시한폭탄 같은 존재이다. 반드시 등기부등본 서류를 통해 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 한다.

깡통전세 사기 예방방법

깡통주택인지 꼭 확인하고 피하자. 내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지 확인해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인한다. 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면 최대한 피한다. 임대차 계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안되며, 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌받는다고 해도, 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없다. 또한 전세반환보증보험 가입이 가능한 집인지 확인한다. 전세보증금 반환보증에 가입해야한다. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이다. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될수 있다. 계약 체결전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에 벗어날 수 있다.

임대인을 확인할 때

임대인이 아닌 사람이 임대인 인척 명의를 도용하는 경우가 발생한다. 가짜 임대인이 건물을 임대하면서 알아낸 실제 임대인 인적사항을 이용하여 자신이 건물주 인척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 것이다. 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 한다. 신분증에 쓰여있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 한다. 등기부등본을 본인이 직접 발급받아 확인해보기를 추천한다. 등기부등본을 위조하는 경우 있다. 

임대인을 대신해서 대리인이 왔을 때 대처법은 불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감도장 증명서를 확인해야 한다. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 임감이 동일한지 확인한다. 임대인과 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한번 확인한다. 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 한다. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시한다. 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법은 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인하고 임대인 신분증 확인하며 대리인 확인 절차를 한다.

신탁회사의 동의 없는 계약

신탁이란 임대인이 주택을 비록 한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미한다. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고 혹은 다른 수익을 얻기 위해서도 신탁을 한다. 등기부등본 서류에는 표제부, 갑부, 을구가 있다. 이중 갑구를 보면 신탁 여부를 바로 알 수 있다. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 갑구에 적혀있다면 진짜 소유권은 임대인에게 없다. 보통 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해서는 안된다. 꼭 전문가와 함께 진짜 소유권을 확인한다. 신탁 등기가 된 집은 임대인이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나 내가 아예 신탁회사와 계약을 해야 한다. 왜냐하면 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어가게 된다. 신타 고회사 동의 없이 계약한다면 계약 자체가 무효로 취급될 수 있다. 내가 남의 집을 불법 점유하고 있는 것으로 퇵 요청을 받을 수도 있다. 신탁회사의 승낙 및 합의가 있고 증명할 서류를 확인할 수 있는다고 해도 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적을 선택한다. 신탁등기 전세사기 예방 밥은 등기부등본을 통해 부동산이 신탁으로 되어있는지 여부를 확인하고 등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부라는 서류를 추가적으로 확인한다.