주택연금 가입조건 및 신청방법

주택연금

만 55세 이상 주택소유자 또는 배우자의 대한민국 국민이 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 확은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품이다. 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급한다.

부부 중 1명이 만 55세 이상인경우, 부부 중 1 명이 대한민국 국민인 경우, 부부 기준 공시 가격 등이 9억 원 이하 주택소유자 인경우, 다주택자라도 합산 가격이 공시 가격 등이 9억 원 이하면 가능하며 공시 가격 등이 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택을 팔면 가능하다.

보증신청(신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증을 신청한다), 보증심사(공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행한다.), 보증서발급(공사는 보증약정 체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급한다.), 대출실행(신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행한다)을 한다.

평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장하며, 부부 중 한 명이 사망하였을 경우에도 연금 감액 없이 100%를 동일 금액의 지급을 보장한다. 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급 중단 위험이 없으며 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집 값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아간다. 저당권 설정 시 등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택 가격 및 보유수에 따라 감면 차등하며, 주택 공시 가격 등이 5억 원 이하인 1가구 1 주택은 75%를 감면한다. 등록면허 세액이 300만 원 이하인 경우 75% 감면, 300만 원 초과하는 경우 225만 원 공제하여 농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%)한다. 국민주택채권 매입의무 면제되며 대출이자비용 소득공제(연간 200만 원 한도) 재산세 25% 감면한다. 주택연금 가입주택이 5억 원 이하면 재산세 25% 감면, 5억 원 초과하는 주택은 5억 원 해당하는 재산세 25% 감면한다. 저당권 설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세액의 20%에 해당하는 교육세를 부담해야 한다. 주택 공시 가격 등은 공시된 가격 또는 시장. 군수가 산정한 가액이다. 

주택연금종류

주택담보대출 상황용 주택연금

가입대상자는 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이며 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민에 해당하며 외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입이 불가하다. 부부기준 공시 가격 등이 9억 원 이하 1 주택 소유자 또는 보유주택 공시 가격 등이 합산 가격이 9억 원 이하 다주택이다. 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 비거주 1 주택을 처분하는 조건으로 가입 가능하다.

가입비는 주택 가격 1.0%이며 연 보증료는 연금 지급총액의 연 1.0% 이다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하고 연금지급총액(대출잔액)에 가산된다.

대출상환방식은 주택담보대출 상환을 위하여 연금지급 한도의 90%까지 인출도 가능하며 향후 추가 인출 불가하다. 또한 종신 정액형만 선택 가능하며 대출금리 0.1%를 인하한다. 인출한도 전액 사용 시에도 주택담보대출은 전부 상환하기 어려운 경우 일정 금액 내에서 서울보증보험의 내 집 연금 연계 신용대출을 이용 가능하다.

우대형 주택연금

가입대상자는 부부 기준 3억원 미만 1주택 소유자이며, 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자에 해당한다. 기초연금 수급자 대상연령은 만 65세 이상이다. 부부 중 1인 이상이 만 65세 이하로서 부부기준 2억 원(22.8.31 이전 가입자의 경우에는 1.5억 원) 미만의 1 주택만 소유하고 있으나 기초연금 수급자가 아니어서 우대형 가입을 못하는 경우 향후 우대형 전환을 신청할 수 있다. 가입 시 만 65세 이하였던 본인 또는 배우자가 만 66세가 되기 전까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위한 조건변경 신청을 완료해야 한다

가입비는 주택 가격의 1.5%이며 연 보증료는 연금 지급총액의 연 0.75%이다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하고 연금 지급총액에 가산된다.

일반 주택연금보다 최대 약 21% 수준의 높은 월지급금 지급하며, 인출한도 설정 여부에 따라 우대지급방식과 우대 혼합방식으로 구분된다. 연금 지급 한도의 45% 이내에서 필요에 따라 수시 인출을 통한 목돈 사용 가능하며, 종신 정액형만 선택이 가능하다. 가입 후 추가로 주택을 취득한 경우에는 매월 받는 월 지급금이 일반형 주택연금 수준으로 조정되며, 추가 취득한 주택을 처분할 경우 월지급금은 당초 수준으로 재조정된다.

주택연금 사전예약 보금자리론

본인 또는 배우자가 만 40세 이상 경우 u-보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전 예약하고 주택연금 가입연령에 도달 시(55세 이후 전환 희망 시) 주택연금으로 전환하는 상품이다. 사전예약 공사 보금자리론을 주택연금으로 전환 시 우대금리 0.15% 또는 0.3% 누적액을 전환 장려금 형태로 일시에 지급한다.

민법상 성년인 대한민국 국민(재외국민, 외국국적 동포 포함), 부부(미혼인 경우 본인) 기준 무주택자 또는 1 주택자 구입용도에 한해 일시적 2 주택 허용하며 담보주택 외 기존주택의 처분기한은 대출실행일로부터 2년이다.

연소득 7천만 원 이하이며, 미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산이다.

신혼 가구 부부합산 연소득 85백만 원 이하, 주택면적 85제곱미터 이하 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 면 또는 면지역은 100미터 이하이다. 신혼가구는 혼인관계 증명서상 혼인신고일이 신청이로부터 7년 이내 이거 결혼 예정이다. 청첩장, 예식장 계약서 사본 또는 결혼 예정 사실 확인상 결혼 예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 자 대출 신청일로부터 3개월 이내에 혼인신고 완료해야 한다. 다자녀가구는 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 최대 1억 원 이하, 미성년 자녀 1명인 경우 부부합산 연소득 최대 8천만 원 이하, 미성년 자녀 2명인 경우 부부합산 연소득 최대 9천만 원 이하이다.

대상 주택은 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능하며, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등은 제외된다. 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 6억 원을 초과하는 주택은 취급 불가하며, 구입용도인 경우 시세, 감정평가액, 매매가액, 분양계약서 상 실매매액 등 어느하나라도 6억원을 초과하는 주택은 제외된다. 시세정보는 KB국민은행 일반 평균가를 우선 적용, 시세정보의 하한 평균가와 상한 평균가를 산술 평균한 값으로 적용한다.