전세 계약 전과 후 주의사항 및 체크사항

전세 계약하기 전 체크사항

-주택 시세에 비해 보증금이 과도하여 보증금이 주택 시세의 80%를 넘는 깡통주택 여부를 확인한다.

-집의 소유자가 임대인과 동일 여부, 압류 및 가압류, 강제경매 등 권리침해 사항이 없는지 확인한다.

-주택에 설정된 근저당권이 과도한지 확인한다.

-근저당권 설정 금액이 주택 가격의 60%를 넘지 않았는지 확인한다.

-위반건축물 여부 (건축물대장 상단에 위반건축물 표시 여부)

-건물 용도가 주택이 맞는지 확인 여부(근리 생활시설은 아닌지 확인한다.)

-건물의 동호수가 건축물대장상 동호수와 일치 확인 여부

-다가구 주택인 경우 선순위 임차보증금 규모가 주택 가격에 비해 과도하지 않은지 확인한다.

주택시세 확인하는 방법

-국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)

-KB시세(kbland.kr)

-부동산테크 시세(realtyprice.kr)

-오피스텔(국세청에서 공시한 오피스텔 기준 가격 참고 hometax.go.kr)

등본, 건축물대장 열람방법

-등기사항 전부증명서 발급(대법원 인터넷 등기소 iros.go.kr)

-건축물대장 발금(정부 24 gov.kr)

전세 계약할 때 체크사항

1. 주택의 소유자

-계약을 체결하러 나온 사라이 등본상 집주인이 맞는지 확인한다.

-임대인의 신분을 제시하는 확인 한다.

-등기부등본상 임대인이 여러 명인 경우 임대인 모두와 계약하는지 확인한다.

2. 대리인

-집주인 대신 나온 사람이 위임장 여부를 확인한다.

-위임장에 집주인과 대리인의 인적사항, 집주소, 보증금 등 계약조건, 보증금을 받을 사람이 명시되어 있는지 확인한다.

3. 공인중개사

-개업 공인중개사가 맞는지, 공인중개사 본인여부를 확인한다.

-주택의 권리관계와 시설 등에 대한 설명이 적힌 중개대상물 확인서를 교부하고 내용을 설명해 주는지 확인한다.

4. 계약내용

-임차하는 주택의 주소와 면적의 건축물대장이 등기부등본과 일치하는지 확인한다.

-임대인, 공인중개사의 인적사항이 정확하게 작성되었는지 확인하며, 계약 시작일자와 종료일자가 정확하게 명시되어 있는지 확인한다.

전세 계약한 후 체크사항

-주택상태(잔금 치르기 전 확인한 등기부등본에 변동사항은 없는지 확인하며, 집 상태가 계약조건과 동일한지 확인한다.)

-대항력(집 열쇠를 모두 받았는지 확인하며, 출입문 비밀번호를 전달받고, 전입신고를 하였는지 확인한다.)

-우선 변제권(전세계약서를 작성하고 즉시 확정일자를 받았는지 확인한다.)

*우선변제권이란

채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 말한다.

*대항력이란 

내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 생긴다.

계약 종료 및 갱신 시

-계약이 끝나기 전 다른곳으로 이사를 가고 싶다면 계약이 끝나기전 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 연락해서 계약 종료 의사를 밝힌다.

분쟁을 방지하기 위해 기록을 남겨두며, 문자나 메신저로 연락을 하고 답을 받아놓는다.

임대인의 답장이 없으면 내 의사가 임대인에게 닿지 않았다고 여길수 있어 이 기간에 임대인과 연락이 닿았다면 그 기록을 남겨놓고 어떤 방법으로든 임대차 계약 종료 의사를 표현하고 임대인이 수용했다는 대답을 기록 및 녹취로 남겨둔다.

-임대인과 연락이 안 되는 경우

인대인이 전세계약 종료에 불만이 있어 제때 보증금을 돌려주지 않거나 계약 분쟁으로 이어질 수도 있다.

반드시 임대인에게 임대차 계약을 해지하겠다는 의사를 밝히는 내용증명을 발송하고 일부러 내용증명을 수령하지 않는다면 공시송달을 진행한다.

*내용증명이란

증명하고 싶은 내용을 담은 서류를 우체국으로 보내서 언제, 누구에게, 무슨 내용을 보냈는지 우체국에서 증명하는 제도이다. 문자나 메시지는 위조될 가능설이 있는 반면, 내용증명은 공적으로 증명되는 문서이기에 증거로서 사용될 수 있다.

*공시송달이란

법원에 서류를 보내 보관하게 하고, 사유를 법원 홈페이지에 게시해 확인하게 하는 방법이다.

송달할 서류가 법원 홈페이지에 게시되고 일정 기간이 지나면 임대인에게 도착했다고 간주하기 때문에 계약 해지 의사를 증명할 수 있다.

*묵시적 갱신

계약이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월전 사이에 계약해지 의사를 전하지 않으면 주택임대차보호법 제 6조에 의해 묵시적 갱신이 이뤄진다. 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 세입자에게 갱신을 거절한다고 통지하지 않았고, 세입자 역시 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 종료를 통하하지 않았다면 바로 전 계약과 동일한 조건으로 전세계약 갱신되는 것을 말한다.

세입자가 임대차 계약기간이 끝나기전 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신은 똑같이 적용된다.

2년 계약을 했다면, 묵시적 갱신을 통해 총 4년을 살 수 있게 된다. 계약이 2년이 연장이 되는 것이며, 세입자가 묵시적 갱신 기간 도중에 이사를 가야 한다면 중도 해지도 가능하다. 묵시적 갱신 기간에는 임대인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 계약이 종료된다.

계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 퇴거를 요구하여, 아주 놓은 보증금 인상을 원한다면 이를 거절할 수 있다. 계약갱신청구권을 통해서 1번 더 거주할 수 있도록 권리를 주장할 수 있다.

계약갱신 청구를 거절할 수 있는 사유

-임대인이 실거주하려는 경우(직계존속 및 직계비속 포함)

-서로 합의해 임대인이 나에게 보상을 제공한 경우

-집의 전부 또는 일부가 멸실된 경우

-내가 임차료를 2회 이상 연체한 경우

-내가 거짓이나 부정한 방법으로 계약했던 경우

-내가 임대인 동의 없이 제삼자에게 전대해준 경우

-내가 임대인 동의 없이 주택을 재조 하거나 파손한 경우

-내가 임차인의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우